부동산 양도소득세 줄이는 방법(부부간증여필수)

 

부동산 양도소득세 줄이기

 

매도시기를 분산해라

 

양도소득세는 누진세율을 적용한다.
1년에 여러 개의 부동산을 양도하면 모든 차액을 합산한 다음 누진세율을 적용해서 양도차익의 세율을 결정한다.
따라서 같은 기간 내 부동산을 여러 번 파는 것은 양도소득세 부담으로 이어진다.
양도소득세 과세표준 구간을 한 단계만 올라가도 소득세율 차이가 크기 때문이다.
여기에 양도소득세가 중과되는 지역의 고가 매물을 양도한다면
세금으로 양도 차익의 대부분을 납부해야 할 수도 있다.
따라서 양도시기를 분산하기만 해도 세금을 크게 절약할 수 있다.

각종공제를 활용해라

 

양도소득세는 조건에 따라 세율이 많이 달라지고 공제 항목도 많아 잘 알아두면 절세 효과를 높일 수 있다.
우선 장기보유 특별공제에 대해 알아보자.
3년 이상은 보유해야 장기보유 특별공제가 생기는데,
3년 이상 보유하면 1년에 2%씩, 15년을 가지고 있다면 최대 30%까지 공제 혜택을 누릴 수 있다.
다만, 미등기 양도 자산이나 조정대상지역에 있는 2주택 이상 보유자의 양도 주택(입주권 포함),
국외에 있는 자산 등은 장기보유 특별공제를 받을 수 없다.
또 보유기간은 계약일이 아닌 잔금을 치른 날짜나 등기접수일을 기준으로 한다는 점도 확인해두자.

이런 장기보유 특별공제 외에도 기본공제, 필요경비, 수리비 등도 공제대상이니
각 항목에 대해서 알아둔다면 양도차익을 줄 일 수 있다.

기본공제는 누구나 1년에 250만원씩 기본적으로 공제받는다.
필요경비는 중개수수료를 포함해 부동산 양도과정에서 발생하는 경비를 말하는데,
이 또한 양도차익에서 공제받을 수 있다.

발코니 확장공사나 창호 교체와 같이 부동산 자산 가치를 높일수 있는 수리비용도 공제로 인정한다.
누락된 공제 항목이 없도록 각종 증빙자료를 잘 확보해야 한다.
특히 인테리어공사와 같은 지출을 입증하기 위해서는 반드시 그 업체에 지출 관련한 영수증이나 세금계산서를
받아두어야 한다
(단, 벽지·장판·싱크대· 문·조명·하수도관 교체비·외벽 도색비·보일러 수리비·옥상 방수 공사비· 타일 및 변기 공사비 제외)

 

 

 

부부 공동명의를 활용하라

부부 공동명의로 부동산을 소유하면 양도소득세를 효과적으로 절세할 수 있다.
보유세 과세표준이 명의자 수만큼 줄어 누진율을 낮출 수 있기 때문이다.

부부가 공동명의로 주택을 취득한 후 양도할 경우 취득가액은 지분율에 따라 나뉘고,
기본 공제를 각각 받을 수 있기에 세금 부과의 기준이 되는 과세 표준 또한 낮아져 양도소득세를 절세 할 수 있다.
처음에 단독명의로 주택을 구매했다가 중간에 공동명의로 바꾸면 공동명의 전환시점에 다시 취득세를 내야 한다.
따라서 소유하고 있는 중간에 공동명의로 바꾼다면, 취득 비용을 고려해 절세가 얼마나 될지 잘 따져봐야 한다.

실제로 최근 매매 거래에서 공동명의 비중이 점점 높아지는 추세다.
2019년에는 매매 거래 시 공동명의 비중이 20% 중후반 대에 머물렀지만, 2020년 들어선 줄곧 30%를 넘기고 있다
종합 부동산세 등 늘어나는 보유세 부담 때문에 매수자들이 공동명의를 선택한다는 반증이다.

 

 

 

부부간 증여를 활용하라(가장중요하다)

부부간 증여에서 비과세 대상금액은 6억원으로 10년간 6억원을 증여해도 비과세 된다.
단, 매도는 5년 후에 해야 한다.
만약 매도시 세금이 많이 나오는 건물이나 토지를 부부간 증여하고 감정평가를 받아 세무서에 신고하면,
추후 양도할 때도 이 가격으로 산정해 과세하므로 세금을 크게 절약할 수 있다.

취득가액이 낮은 부동산이라면 배우자에게 증여했다가 5년 뒤 매각했을 때 증여가액은 취득가액이 되어
양도 차액을 줄일 수 있다.
실제 차액 6억원을 기준으로 40%만 적용해도 부부간 증여 시 약 2억 4천만 원의 세금이 절약된다.

등기 시에는 기준 시가로 산정해 등기하므로 등록세와 취득세가 줄어들고,
매도 시에는 신고된 양도 금액을 기준으로 해서 세금이 산정 되므로 많은 혜택을 얻을 수 있다

이 경우 아파트는 실거래가를 근거로 신고할 수 있지만, 주택은 감정평가를 받아서 증빙서류를 제출해야 한다.
참고로 증여세는 증여 후 3개월 이내에 신고해야 한다.
가능하면 재산을 부부공동명의로 하는 것이 종합소득세, 양도소득세 등에서 절세가 된다.
특히 양도소득세는 사람 기준으로 부과되니 양도할 때 유리하다는 것을 잊지 말자.