주택임대사업자 등록혜택

 

 

 

주택임대사업자 등록혜택 / 종부세줄이기 / 필수

 

2020. 7.10 대책 이후

- 모든 유형의 신규 단기(4년) 임대주택 등록이 불가능(그전에는 가능했지만 지금은 불가)

- 장기 임대등록만 가능 : 기존8년 -> 10년으로 변경

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장기(10년) 임대

- 불가능 : 아파트

- 가능: 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택

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주임사 혜택

1. 취득세 감면: 신규이면서 공동주택 ( 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 포함)

- 조정대상 지역내에서 주택수에 따라 취득세율 최대12%

- 취득일로부터 60일이내 지자체(시.군.구) +

- 세무서 등록시

60㎡이하 : 100%감면

85㎡이하 : 50%감면

취득세 200만원 초과 : 85% 감면

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2. 재산세 감면: 전용85제곱미터 이하 + 2채이상 등록

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3. 소득세 (임대소득) 감면

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4. 종부세 합산배제+양도세중과배제

 신규+조정지역+2018년 9.13이후 취득분은 혜택없음

​(조정지역은 모든 해택이 없다고 보면됨)

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※ 양도소득세

- 기존 장기 임대사업자(8년)의 경우 의무 임대기간을 모두 채우고 말소 시, 장기보유 특별공제 받음 (매도시 50% 감면)

- 조정대상지역의 주택을 18.9.13 이후에 취득하고, 20년 7월 11일 이후 임사등록하면, 거주주택 비과세 받을 수 없음

 

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5. 장기보유특별공제 : 50%~70%

- 10년이상 임대시 가능하나 양도세 중과가 됨

- 기본세율+30% 가산 (재산세 혜택 받으려면 2개 주택 이상이어야 함)

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주택임대사업자

- 단기(4년) :모든유형이 폐지되어 말소가능

-장기(8년->10년) : 아파트만 말소가능

의무기간 8년이 되면 자동말소 되지만, 중간에 자진말소시 + 임차인의 동의가 있어야함(단기동일)

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* 자진말소시 과태료 없음

 

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자동 + 자진 말소 시

1.취득세 : 받은 혜택 유지

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2. 보유세(재산세.종부세)

- 혜택 사라짐 : 추징(x)

- 21년 6월 전후에 따라 달라짐

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3.양도세

▷ 요건 + 위무임대기간1/2이상 임대시 말소가능 ->중과배제가능

* 요건

- 지자체+세무서 등록

- 임대개시당시 기준시가6억이하 (수도권 외지역3억)

- 2018.4.1이후 준공공으로 등록

- 2019.2월이후 5%증액

▷ 상기 요건을 충족하지 않고+의무임대기간 1/2이상 임대후 말소시 양도세 중과

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4. 장기보유특별공제

- 8년 : 50%

- 10년 : 70%

* 장특공은 양도세 중과배제와 별개임

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5. 거주주택 비과세 특례

- 최초1회에 한해 거주주택 비과세 특례 적용

- 1회 비과세 받은 후 거주주택 과세는 일반과세 적용 (임대등록 주택 중 최초 말소기준 시점 5년 이내 매도시)

 

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※ 거주주택 비과세 여부 사례​

1) 임대주택이 있는 상태에서 거주주택을 먼저 양도 할 경우 : 거주주택 비과세 기본 (소득세법 시행령 155조 )

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2) 임대주택을 먼저 자진말소하고 거주주택을 양도한 경우

: 거주주택 양도전 까지 임대의무를 계속 유지하고 있어야 하며, 세무서 등록 ＋임대료 5% 증액 제한 준수해야 함

* 만일 세무서의 사업자등록을 폐지하고, 5% 임대료 증액제한을 준수하지않으면 적용 되지 않음

 

 

 

3) 임대주택을 먼저 처분하고 거주주택을 양도할 경우

: 거주주택을 비과세 받기 위해서는 거주주택 양도시에 임대주택을 임대중이어야 하는데, 임대주택을 먼저 양도했으므로

거주주택 비과세는 불가

그러나, 임대주택을 처분하고 남은 주택1채는 1세대 1주택 비과세가 가능.​

이때에도 임대주택 처분후 거주주택을 2년 보유 및 거주후 양도해야 비과세.

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4) 2018년 9월 13일 이전 취득한 임대주택으로 중과배제 대상인데, 거주주택을 먼저 비과세받고, 임대주택도 중과배제 받는경우

: 임대주택이 자동 말소되어도 거주주택을 처분하기 전까지는, 세무서 등록 유지 ＋임대료 5% 증액제한 준수

(거주주택 처분 전까지 유지)

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위상태를 유지하면서 거주주택을 양도하면 거주주택을 비과세 받고 추후 임대주택 처분하여 중과배제 가능.

만일 자진 말소의 경우라면,1년이내 임대주택을 처분해야 중과배제를 적용.

임대주택을 먼저 처분한다면 3)번의 경우처럼 1세대 1주택으로 비과세를 받아야 함.

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5) 임대주택 2채 이상인 경우에 임대 주택을 먼저 처분하고 거주주택을 양도하는 경우

: 임대주택 임대 기간중 5% 상한 준수

 

 

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♣ 사례

A : 거주주택, B : 임대주택, C : 임대주택

B 임대주택 처분후에도 C 주택을 임대 중이면 A 거주주택 비과세는 가능

이때 A 거주 주택의 보유기간 기산은 B 임대주택 양도일 부터임

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★ 자진말소후 5년 아내 거주주택 양도시, 거주주택 비과세

자진말소후 1년 이내 임대주택 양도시, 양도세 중과배제

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임대사업자 혜택정리

4. 자진 / 자동 말소가 되더라도 거주주택 양도 당시에 임대주택을 임대중이고 자진, 자동 말소 후에도 임대주택을 세무서 사업자

등록을 유지 ＋5% 증액준수 한다면 거주주택 비과세 및 중과배제( 18.9.13 이전 취득) 가능.

* 2018년 9월 14일 이후 취득한 조정지역에서 아파트외 주택인 경우에는 거주주택 비과세 가능

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Q & A

1. 말소이후 세입자 내보내고 집주인이 직접 해당 주택에 거주하고, 기존에 자신이 살던 거주주택을 매도할때.

- 생애 1회만 비과세 적용

- 말소일로 부터 5년 내에 거주주택을 양도해야 되나 이슈가 많음

예시) 주택 5채

1 ; 거주주택 -- 전체 세대원이 2년이상 거주해야 함 (비조정 지역도 동일)

2, 3, 4 5번 주택 : 등록 임대주택

=> 세법상 장기임대+임대개시 6억이하(수도권 3억이하)+5%증액제한 조건을 지켰을때 거주주택 비과세 혜택가능

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2. 계약갱신 청구권이 임대사업 주택에 적용되는가?

-> 8년 장기임대주택에 거주 중인 세입자는 해당 주택의 의무 임대기간이 만료되는 시점에 계약 갱신청구권을 행사할 수

있으므로, 최대10년까지 거주 가능

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3. 세입자가 묵시적갱신을 원할때

기존에는 편의를 봐주는일이 많았지만, 지금은 임차인이 이를 계기로 2년을 주장하게 되면 2년간 임대료 인상없이

거주할수 있게 되므로 이 경우 신규 계약서를 써야 (5% 증액)안전함(상가 임대차는 다름)

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